9 October 2015 APFF Roundtable Q. 3, 2015-0595761C6 F - Application of ss. 18(3.1)

Principales Questions: When applying ss. 18(3.1), will the CRA follow the reasoning adopted in the Janota case?

Position Adoptée: General comments. It is primarily a question of fact whether certain expenses must be capitalized under ss. 18(3.1).

Raisons: Subsection 18(3.1) applies to costs attributable to the period of construction, renovation or alteration of a building that are otherwise deductible and that are related to such construction, renovation or alteration. It is primarily a question of fact as to whether certain costs are related to the construction, renovation or alteration of a building.

Table ronde sur la fiscalité fédérale du 9 octobre 2015
APFF – Congrès 2015

Question 3

Application du paragraphe 18(3.1) L.I.R.

Dans l’affaire Janota c. La Reine 2010 CCI 395 (« Janota »), le juge a fait l’analyse en détail de l’intention du législateur lors de la mise en place du paragraphe 18(3.1) L.I.R. Ainsi, à la lumière des notes explicatives, ce paragraphe visait les « soft costs » tels que les intérêts, les taxes et les honoraires.

Or, dans un contexte de vérification, les vérificateurs ont plutôt tendance à capitaliser l’ensemble des dépenses encourues pendant la période de construction ou de rénovation.

Plusieurs jugements récents au Québec (Gauthier 2014 QCCQ 1668, Bargiel 2014 QCCQ 1371 et Petitclerc 2014 QCCQ 5537) viennent confirmer le fait que seuls les soft costs doivent être capitalisés.

Question à l’ARC

Quelle est la position de l’ARC relativement à l’interprétation à donner au paragraphe 18(3.1) L.I.R? L’ARC entend-elle appliquer la position qui se dégage du jugement Janota et qui confirme ce qui avait été mentionné dans les notes explicatives?

Réponse de l’ARC

En vertu de l’alinéa 18(3.1)a) L.I.R., sauf quelques exceptions, aucune déduction n’est permise à l’égard d’une dépense engagée ou effectuée par un contribuable qu’il est raisonnable de considérer comme un coût attribuable à la période de construction, de rénovation ou de transformation (ces trois types d’activités sont regroupés sous le terme « Construction ») d’un bâtiment et qui est lié à cette Construction. Dans la mesure où il serait par ailleurs déductible dans le calcul du revenu du contribuable pour l’année, le montant d’une telle dépense est plutôt inclus, en vertu de l’alinéa 18(3.1)b) L.I.R., dans le calcul du coût en capital du bâtiment.

Les notes explicatives du ministère des Finances pour le paragraphe 18(3.1) L.I.R. indiquent que l’objectif de cette disposition est de capitaliser certains « coûts accessoires » (en anglais « soft costs ») liés à la Construction, ce qui peut inclure, notamment, les coûts légaux, de comptabilité et de financement, et les taxes foncières.

Dans la cause Janota que vous citez ci-haut, il était question de dépenses générales de réparation et d’entretien d’un bâtiment. Dans cette cause, la Cour canadienne de l’impôt a déterminé que ces dépenses ne sont pas visées par le paragraphe 18(3.1) L.I.R. puisqu’elles n’étaient pas des coûts accessoires. Selon la cour, des coûts accessoires inclus des intérêts bancaires, des taxes foncières, des coûts de services publics (tel que l’électricité), des honoraires professionnels et des assurances mais n’inclus pas des coûts de réparation et d’entretien. Notez, toutefois, que ce jugement est une décision informelle et ne constitue donc pas un précédent jurisprudentiel.

Deux conditions principales doivent être remplies pour que le paragraphe 18(3.1) L.I.R. s’applique : premièrement, les dépenses doivent être attribuables à la période de Construction d’un bâtiment et, deuxièmement, il faut que ces dépenses soient liées à cette Construction. Ainsi, des dépenses générales de réparation et d’entretien qui sont encourues durant la période de Construction d’un bâtiment mais qui ne sont pas pour autant liées à cette Construction ne sont pas visées par le paragraphe 18(3.1) L.I.R. Cependant, la question à savoir si une dépense particulière est liée à la Construction d’un bâtiment est, selon nous, principalement une question de fait.

Par ailleurs, tel qu’il est mentionné précédemment, le paragraphe 18(3.1) L.I.R. ne s’applique pas à des coûts qui ne seraient pas autrement déductibles. Par exemple, les coûts de construction d’un bâtiment qui ne sont pas déductibles en vertu de l’alinéa 18(1)b) L.I.R., parce qu’ils sont de nature capitale, demeurent non déductibles même s’ils ne sont pas des coûts visés par le paragraphe 18(3.1) L.I.R.

Yves Grondin
2015-059576